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城镇化或助推房价上涨中小房企密集布局中小

来源: 2018年08月25日

城镇化或助推房价上涨 中小房企密集布局中小城市

核心提示:在新型城镇化建设影响下,房企大军开始密集进驻三线、四线城市甚至五线城市,据了解,“吸附人口能力”成为他们布局主导开发新城的最关键要素。

房企大军密集布局产业新城

有房企高管认为,城镇化要做到产城融合,不能成为“鬼城”,不但要吸引人去,更重要的是让人留下来;世茂集团在福建晋江、泉州等地开发的楼盘已实现一个月销售额达到10亿元甚至20亿元

“六年内让1亿农民进城落户。”这一新型城镇化战略给不少行业带来了巨大的市场空间,而房地产行业被认为是反应最快且收益颇高的行业。

正如华远地产董事长任志强向《证券》所言

城镇化或助推房价上涨中小房企密集布局中小

,“在国家城镇化高速增长的过程中,房价是不可能下降的”。

值得注意的是,连日采访多位房企决策层高管后发现,当问及城镇化问题时,这些房企高管的反应几乎一致,“吸附人口能力”成为其进驻三线、四线城市甚至五线城市,布局主导开发新城的最关键要素。

从这些房企布局或主导开发新城的选址特点可见,“鬼城”、空城俨然已经成为曾折戟房企深切的痛。鉴于此,产业支撑度、吸附外来人口能力、经济活跃能力、教育资源规划等成为房企布局的重要考量因素。简言之,为了规避“鬼城”和空城,房地产企业谋的是要踩准城镇化步调,从中挖掘利润空间。

城镇化助推房价上涨

“目前中国还属于城镇化高速增长的阶段,总体来说房子还是不够用。”任志强向表示,在国家城镇化高速增长的过程中,房价是不可能下降的。

任志强称,城镇化率超过30%以后房价进入高增长的过程,在超过70%以后才出现平缓和下降的增长,但大部分发达国家城市化率都超过了90%,房价却还在上涨,比如英国和美国。中国现在的城镇化率只有50%,一线城市能达到60%或70%,二线城市50%左右,三线城市30%左右。

“距离我们实现70%的城市化率还早,估计最少还需要十年甚至二十年。”任志强称,大量的农村人口进入城市的问题解决以后,我们才可以谈到一手房建设的速度会逐步放慢和缩小,二手房交易占主导地位。那时候,房价产生波动的情况才会严重,或者随着经济增长发生变化的情况更严重。

显然,在任志强看来,在新型城镇化战略下,中国城镇化还将提速,在此过程中总体来说,房价是不可能降下来的。

事实上,多数房企高管也持这种看法。泰禾集团董事长黄其森向表示:“房地产的黄金十年已经过去了吗?我恰恰认为,中国房地产的黄金十年才刚刚开始。”黄其森认为,目前国内房地产市场有巨大的空间,是个大盘子。比如,北京就相当于欧洲了,福建的GDP也已经超过了马来西亚。

不过,尽管新型城镇化发展为房地产企业提供了机遇,但风险也同在,毕竟“鬼城”和空城正在涌现。鉴于此,房企在进驻一个城市或者主导开发新城之际,拿地选址规划非常谨慎。

密集布局“有产”新城

事实上,多位接受采访的房企高管一致认为,一线城市是给企业贡献利润率的必争之地,而二线、三线城市和三线、四线城市则要慎重选址。

对此,世茂集团副总裁蔡雪梅向透露,除了一线、二线城市之外,吸引外来人口能力较强、消费能力和产业基础较好的三线、四线城市也是其扩张的重点区域。“世茂在晋江市、泉州市、石狮市等城市开发的楼盘,已经实现一次开盘或者一个月销售10亿元甚至20亿元。”

值得一提的是,在任志强眼中,一线、二线、三线城市已经不能简单地按现在的方式划分,“以后要按市场经济来分,现在越来越多城市在就业、经济和公共服务这三项的吸引能力很强”。

而从人口流动来看,任志强认为,哪一个地方公共服务(包括就业、教育、医疗、保险等)和经济增长情况越好,吸引移动人口能力就越强。他坦言,“哪一个城市GDP增长速度最快,土地供应量最少,人口集中度最高,房企去那个地区赚钱就最多”。同时,任志强也称,房企去人口往外迁移的城市风险都大。

实际上,房企搭线城镇化发展时的布局策略是有迹可循的,吸附人口能力、产业支撑程度、教育环境资源优劣等几乎决定着这些项目是否落地。

“京津冀一体化发展提了很多年,进展已经越发看得见。”中国房地产学会副会长陈国强向表示,从燕郊、香河等地区快速上涨的房价就可窥见一二。北京的去中心化程度加强,产业在外移,购房需求随之外溢,将加快北京周边城市的融合速度。

而在京津冀一体化发展中,绿地集团、鸿坤地产、华夏幸福和富力地产等大型房企都有大量布局。

“与北京相比,燕郊、香河等地的土地成本要低很多。”亚豪机构市场总监郭毅向表示,从利润率情况来看,部分房企进驻燕郊、香河等地并不见得要比在北京开发项目的利润空间低,只是开发周期较长,资金周转较慢。

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